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从优客工场和洪泰创新空间战略合并分析中国共享办公行业

时间:2017-04-27

2017年426日,优客工场与洪泰创新空间共同宣布,双方已正式签署战略合并框架协议。合并后,优客工场董事长将由毛大庆出任,联席CEO将由毛大庆、王胜江共同出任,洪泰创新空间产品线保持独立运营,团队架构不变。扩大后的公司总体估值将达约90亿人民币。汉能投资集团担任本次交易的独家财务顾问。

 


— 行业格局 —

WeWork是行业先驱,中国市场有独特性

 

 

 

WeWork成立于2011年,目前估值超过170亿美金(有报道称软银将向WeWork投资40亿美金,估值超过200亿美金,该消息尚未被证实)。WeWork以美国为基地,在全球布局,目前在中国上海和北京至少拥有8个场地。很多人认为国内的共享办公是参照WeWork的模式,但WeWork和国内的共享办公在基因和运营思路上存在明显的差异。WeWork目前的package收费方式、生活服务配套具有明显的To C属性,这也和其将自由职业者作为主要客户群息息相关;中国的共享办公起源于WeWork的模式,但脱胎自中国的双创热潮,更加偏重To B端的服务,客户是中小企业和创业企业,并且希望未来能够打造To B服务的生态圈。

 

合并后,优客工场2017年全球布局24个城市近100个场地,包括北京、上海、广州、深圳、中国台北及新加坡、纽约、伦敦等城市,未来将坚持全球化战略布局,计划三年内在全球35个城市设立150个场地,为创新企业提供10万个工位,总办公面积预计达50-60万平方米,逐步接近WeWork的水平。合并后的估值达到90亿元人民币,即13亿美金左右,与WeWork200亿估值有非常大的想象空间。

 

To B服务生态的培育上,优客工场拥有丰富的服务大中企业及创新型企业的经验。本次融合了洪泰创新空间在孵化器、加速器方面的成功经验,有助于打造一体化服务生态圈,为中小企业和创业企业提供全方位的服务。

 

 

— 行业整合 —

规模化发展精细化运营是未来的方向

 

在中国的共享办公粗放式发展两年多后,随着孔雀机构地库等的倒闭,WE+和酷窝合并、无界空间收购Fourwork,行业已经在洗牌整合,不同企业之间已经在有意识的通过合作达成共赢。

 

作为共享办公领域的领导者,优客工场凭借早期的努力,已经建立起先发优势,处于国内共享办公行业的领先地位,中国共享办公领域首个达到独角兽级别的企业,同时投资布局涉及FA平台、人力资源、文化传媒、国际共享医疗平台、互联网+体育旅游、知识产权保护、智能硬件、金融服务、创业加速教育和空间设计等领域,形成以共享办公空间为主的生态体系。

 

作为优客工场的长期合作伙伴,在协助优客工场完成B4亿人民币融资时,汉能投资从行业未来发展的角度考虑,优客工场除了融资、深耕产品和服务升级,打造一体化服务生态链,还需要更丰富更立体的产品线。

 

洪泰创新空间经过2年的发展,逐渐形成了独特的运营模式,即强大的品牌输出能力、强有力运营管理能力和轻资产运营能力。

 

强大的品牌输出能力:洪泰创新空间从成立起,就得到了广泛的关注,受到了各地政府、房地产商、风险投资机构和创业者的欢迎,成为各地创新创业积极邀请的合作对象。目前,已在十多个城市布局了近30家空间。

 

强有力运营管理能力:精细化管理,强大的招商能力。洪泰创新空间的主要创始人来自于商业地产,具有十多年的商业地产运营经验。在每一个空间开业后,能迅速有效启动招募,大部分空间基本能够保持85%以上的入驻率,实现稳定的现金流,并能保持较好的盈利能力。

 

轻资产运营运营能力:基于以上两个特征,目前洪泰创新空间形成了轻资产合作运营模式,具体的做法就是合作伙伴提供并装修好的空间,并配套相关的政府引导基金,由洪泰创新空间派驻精干团队运营。这种模式成本低,风险低,可快速复制发展。

 

在深入分析研究共享办公和行业各公司特点及表现的基础上,汉能投资帮助优客工场及洪泰创新空间完成了本轮战略合并。

 

 

— 平台发展关键要素 —

租金、出租率和运营决定了平台的成长性

 

如果把共享办公看做一个互联网产品,分析其优劣也可以看三层,第一层看产品形态,简单地说是一张桌子(流量入口),第二层看用户粘性(如运营能力、社群),第三层看后端服务变现(如财税人力等)。行业竞争的核心是物业租金、出租率、运营能力及后端服务完善程度。

 

1、空间租金:属于共享办公行业重要的硬成本,优客工场的管理层拥有丰富的地产经验,同时也吸纳了众多产业背景的股东,优客工场模式即是自营+合作,其合作方有部分地产商,综合物业租金成本低于市场均价。

 

2、出租率:出租率代表了流量导入状态,良好的出租率有助于共享办公社群的搭建。汉能团队调研发现,以社区运营见长的共享办公社区平均出租率可达85%,较高的出租率带来了活跃的社群,续约率也高,这类企业比较擅长精细化运作,但因为运营投入成本较大,如果简单地追求规模化,必然遇到成本边界,失去原有竞争力。合并后的优客工场将覆盖全国主要一二线城市,进一步巩固共享办公领域的领导者地位,品牌优势的加强也有助于社群活跃性的不断提升。

 

3、运营能力及后端服务的完善程度:洪泰创新空间运营能力较强,且由于资本背景,其在企业的筛选、培育、服务、投资等方面有一套完整流程和丰富经验,与优客工场也已从管理层到业务层有过很好的合作基础;而优客工场后端服务健全,并且线上、线下体系结构完善。二者结合,将在后端服务建设方面形成合力,和优客工场形成较强的互补,从而降低运营成本,提升EBITDA Margin

 

 

— 多样的市场生态 —

对要素的不同侧重带来了多种的发展模式

 

对租金、出租率、运营和服务能力等要素的不同侧重,使得中国目前的共享办公市场产生了风格各异的服务提供企业,不管是精细型,还是规模型,都会有生存和发展的空间。

 

以优客工场为代表的优秀共享办公空间,以空间为平台,为创新企业提供全产业链服务,以构建国际一流的联合办公空间为目标,建设基于社群的商业社交平台和资源配置平台,充分激发城市创造力阶层的创新活力。其模式有壁垒和物业价格谈判能力,初期需要资本助力,对资源整合能力要求高。

 

以洪泰创新空间为代表的轻资产运营企业,重运营和社群凝聚力,适合小规模精细化耕作,可以做出特色空间,形成局部品牌认知,甚至能够很快达到商业上盈利,但在拓展能力和规模化上会遇到一定瓶颈。

 

 

— 共享办公未来的想象空间 —

B2B + 地产运营的深度结合

 

目前包括Soho、万科、绿地、龙湖、远洋等知名开发商在内,市场参与者都开始积极尝试共享办公这一新模式。优客工场创始人毛大庆曾表示:做开发商和共享办公并不割裂,而且有一定优势,开发商把原来盖房的地,变成了生产资料,把这个产业链继续下去,它本身是在传统业务上的一种创新与突破。

 

当前中国实体经济整体下滑,越来越多的开发商在寻找新的增长点。毛大庆将优客工场做到独角兽,体现了“To B(企业服务)+地产的共享办公模式的生命力。其他共享办公服务提供企业也在学习这种思路,比如WeWork也开始寻求与中国本土的开发商合作,优势互补。

 

与国内其他较小的共享办公企业不同,除了收纳创业企业外,优客工场还入驻了一些相对成熟的中小企业和某些大企业的分部。比如在上海陆家嘴的优客工场,方正证券、某些知名私募基金等的入住就形成了优质的成熟金融企业社群,因此优客工场的目标不仅是创业企业的服务平台,而且是中小企业、大公司分部的服务平台。

 

 

 

共享办公这个行业很大,在企业服务领域属于最大的基础设施服务,未来如果加上云和增值服务,会把各类企业的需求覆盖的很全,因此,通过这个入口,提供多维度延伸的解决方案是现在共享办公各企业都在准备和发力的重要着力点。以2017年一季度数字,优客工场加上洪泰创新空间内入驻企业年营业额规模为约80亿人民币,到2017年底,此数据将超过100亿元。如此庞大的交易总额可以衍生的服务品类,特别是金融类服务产品,具有强大的想象空间。优客工场作为中国联合办公领域首个达到独角兽级别的企业,天然具备跨界整合的领导力,而洪泰创新空间作为精细化运营极具特色,轻资产运营模式的典范,是生态化道路上做深度运营最好的助力。

 

本次合并向市场释放积极信号,双方希望能够联合行业内的优秀伙伴,带动中国共享办公的升级,维护行业的良性健康发展,持续为中国的双创事业提供土壤和动力,通过共享办公模式带领中国的中小企业走向国际。